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La transmission de patrimoine avec une SCI :

Qu’est ce qu’une SCI ?

Une SCI est une personne morale disposant d’une existence juridique propre. Ce type de structures permet à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un bien immobilier et d’en assurer ensemble la gestion.

La SCI peut faciliter la transmission d’un bien et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales avantageuses.

Pourquoi créer une SCI ? 

Le recours à une SCI peut dans certains cas faciliter la transmission d’un bien immobilier. Faire appel à une SCI permet également de réaliser cette transmission dans des conditions fiscales avantageuses.

Les modalités de création d’une SCI  ? 

  1. Constitution du capital social : Il n’existe pas de minimum légal, ce qui implique que les associés peuvent constituer une SCI comportant un capital social peu élevé. 
  2. Rédaction des statuts : L’avis de création doit comporter toutes les informations essentielles relatives à la société (dénomination sociale, capital, nom et coordonnées du gérant…).
  3. Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales : 
  4. Dépôt du dossier d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce : le dépôt de  dossier d’immatriculation de la SCI  se fait au greffe du Tribunal de commerce du ressort du siège social de la société.

Nombre d’associés d’une SCI

Selon la règle, une SCI doit toujours être composée d’au moins deux associés. En revanche, la loi ne fixe pas de maximum d’associés. Un nombre trop élevé d’associés est toutefois peu pertinent et peu probable dans le cadre d’une SCI familiale.

Transmission de patrimoine avec la SCI 

  • Abattements successifs : Avec la SCI, les parents apportent les biens immobiliers dans la société. Ce capital est divisé en parts de SCI que les parents peuvent transmettre progressivement à leurs enfants, associés dans la SCI.
  • La décote : Les parts d’une SCI peuvent faire l’objet d’une décote (environ 10%) par rapport à la valeur des biens. Il s’agit d’une sorte de compensation liée au fait que l’on considère qu’il est plus difficile de vendre des parts de SCI qu’un bien immobilier. Cette décote réduit d’autant l’assiette de calcul des droits de donation. 

Comment transmettre un patrimoine immobilier via une SCI ?

Afin de transmettre un patrimoine immobilier, il faut suivre plusieurs étapes : 

  1. Constitution du capital social ;
  2. Rédaction des statuts ;
  3. Publication d’un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales ;
  4. Dépôt d’un dossier de demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du Tribunal de commerce.


Du fait de la complexité de ces formalités, il est recommandé de confier leur réalisation à un professionnel.